超長期ローンとは？お客様への提案に必要な4つの取り組み

住宅価格の高騰や若年層の購買力低下を背景に、35年を超える「超長期ローン」を選ぶお客様が増えています。住宅金融支援機構のフラット50に加え、ネット銀行各社からも最長50年の住宅ローンが続々と登場するなか、新築住宅会社の営業現場では、超長期ローンを前提とした住宅購入にどこまで対応できるかが、少しずつ問われ始めているのではないでしょうか。

そこで本記事では、超長期ローンの基本的な仕組みを整理したうえで、住宅会社に推奨したい4つの取り組みをご紹介します。

この記事で分かること＝＝＝＝＝＝＝＝＝

・超長期ローンの仕組みとメリット・デメリット

・超長期ローン（フラット50）を利用するための4つの条件

・住宅会社が超長期ローン提案のために取り組むべきこと

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「超長期ローン」という言葉を見聞きする機会は増えましたが、商品によって金利タイプや名称が異なります。

そこでここでは、超長期ローンとはそもそもどのような商品なのかを整理していきます。

超長期ローンとは、返済期間を最長50年まで設定できる住宅ローンの総称です。35年を上限とする商品が長く一般的でしたが、近年はその枠を超える返済期間が選べるようになってきました。

代表的なものは大きく2種類に分かれます。ひとつは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する全期間固定金利型の「フラット50」。もうひとつは、ネット銀行を中心に扱われている「最長50年の民間住宅ローン」です。

フラット50は、長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかを対象とする、全期間固定金利型の商品です。借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、融資率は建設費または購入価額の9割までが上限とされています（※1）。契約時点で完済までの金利が確定する点が、民間の変動金利型との大きな違いになります。

※1 出典元：住宅金融支援機構「【フラット５０】ご利用条件」

一方で、ネット銀行などが扱う最長50年の民間住宅ローンには、フラット50のような長期優良住宅の認定要件は課されていません。変動金利を中心に商品が設計されており、認定要件がない分、対象となる住宅の幅は広い一方で、将来の金利動向によって返済額が変わる可能性をあわせ持ちます。

実際、auじぶん銀行が2025年1月、PayPay銀行が2025年7月に最長50年の取り扱いを開始するなど、対応する金融機関は年々広がっています。（※2）

※2 出典元：auじぶん銀行「住宅ローン借入期間最長50年の取扱い開始のお知らせ」2025年1月、PayPay銀行「住宅ローンの借入期間最長50年の取り扱いを開始」2025年6月

超長期ローンが拡大している背景には、以下3つの動きが考えられます。

• 住宅価格の高騰
• 購買層の若年化
• 高性能住宅への政策的誘導

国土交通省の不動産価格指数は上昇傾向が続いており、従来の35年返済では、月々の返済額が若年層の支払能力を超える水準に近づきつつあります(※3)。

実際、住宅金融支援機構の貸出動向調査によると、金融機関が設定する住宅ローンの最長返済期間（当初借入時）で最も多いのは、2024年度は「40年」でしたが、2025年度は「50年」へと変わりました（※4）。返済期間の長期化が業界全体で進んでいる様子が、この調査からうかがえます。

もう一つの動きが、高性能住宅への政策的な誘導です。

長期優良住宅の認定戸数は令和6年度末時点で136,842戸となり、新設一戸建て住宅の着工戸数に対する割合（認定取得率）は、39.3%に達し、5年連続で過去最高を更新しており、高性能住宅の普及が着実に進んでいます。（※5）。

フラット50は、長期優良住宅などの耐久性・省エネ性に優れた住宅を対象とした超長期固定金利ローンであり、こうした高性能住宅の普及を金融面から後押しする商品として位置づけられています。

住宅政策と金融商品が連動する形で、超長期ローンが市場に浸透してきたと整理できるのではないでしょうか。

※3 出典元：国土交通省「不動産価格指数 最新データ「不動産価格指数（住宅）」」
※4 出典元：住宅金融支援機構「住宅ローン貸出動向調査（2025年度）」
※5 出典元：国土交通省「長期優良住宅の認定状況について（令和6年度末時点）」

では、お客様の立場から見たとき、超長期ローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、それぞれのメリットを具体的に見ていきます。

1つ目は、返済期間を延ばすことで月々の返済負担を軽くできる点です。同じ借入額でも返済回数が増えるほど、1回あたりの返済額は小さくなります。

たとえば、35年返済と50年返済で毎月の返済額を比べると、条件によっては数万円の差が生まれることもあります。

2つ目は、返済期間を長くとれることで、借入可能額の上限を引き上げやすくなる点です。

月々の返済額を一定に保ったまま総借入額を増やせるため、20〜30代前半の若年層でも、希望エリアや長期優良住宅・ZEHといった高性能住宅に手が届きやすくなります。

3つ目は、フラット50のような最長50年の全期間固定金利型の場合、契約時点で返済終了までの金利と返済額が確定している点です。

金利が上昇する局面でも返済計画がぶれにくく、長期にわたって住宅ローンを組むお客様ほど、将来の見通しが立てやすくなります。

4つ目は、税制・補助金面のメリットです。フラット50の利用には長期優良住宅の認定が前提となるため、住宅ローン控除の借入限度額が、省エネ基準適合住宅の3,000万円に対し、長期優良住宅では最大4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合）まで引き上げられます。

登録免許税や不動産取得税の軽減もあわせて活用でき、ローンの設計と住宅性能をセットで提案できます。

では逆に、超長期ローンにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、それぞれのデメリットを具体的に見ていきます。

1つ目は、総返済額と利息負担が増える点です。返済期間が長くなるほど利息を支払う期間も延びるため、総支払利息は増加します。

たとえ金利が低い民間ローンであっても、50年という超長期になれば「期間の長さ」によって利息が膨らみます。したがって、同じ借入額でも、35年返済と50年返済では総返済額に数百万円規模の差が生じることもあります。

2つ目は、完済時の年齢が高くなる点です。フラット50・民間の50年ローンともに、完済時の年齢は満80歳未満とされているのが一般的です。

借入時の年齢によっては、定年後にも返済が続く設計になりやすく、退職後の収入見通しとあわせて考える必要があります。

3つ目は、元金の減り方が緩やかになる点です。返済期間が長いほど当初は利息の割合が大きく、元金はゆっくりとしか減っていきません。

そのため借入後10年程度では元本残高が想定より減りにくく、住宅の売却価格を残債が上回る「オーバーローン」の状態が続きやすくなります。住み替えや売却を視野に入れるお客様には、特に意識しておきたい論点です。

4つ目は、利用要件のハードルです。とりわけフラット50は、対象住宅が長期優良住宅であることが必須要件で、申込時の年齢も満44歳未満が基本です。

誰もが利用できるわけではなく、設計段階から認定取得を見据えていなければ、そもそも提案できないこともあります。

ここまで、超長期ローンの全体像とメリット・デメリットを整理してきました。では、実際にお客様がこの商品を利用するには、どのような条件を満たす必要があるのでしょうか。ここでは、超長期ローンを利用するための4つの条件を取り上げます。

1つ目の条件は、対象住宅が認定基準を満たしていることです。フラット50を利用するためには、その住宅が「長期優良住宅」「予備認定マンション」「管理計画認定マンション」のいずれかである必要があります。なかでも新築戸建てで現実的なのが、長期優良住宅の認定取得です。

長期優良住宅の認定にあたっては、耐震性・断熱性・劣化対策・維持管理の容易性などを含む基準を満たし、所管行政庁から認定通知書を取得することが求められます。

つまり引渡し直前ではなく、設計・施工の段階から検討したほうが良い要件だということです。

2つ目の条件は、申込人の年齢です。フラット50の申込時年齢は満44歳未満が基本で、完済時年齢の上限は満80歳未満とされています。

ここで注意すべきことは、44歳未満であれば誰もが50年フルで借りられるわけではないということです。

借入期間は「80歳−申込時年齢」と「50年」のいずれか短いほうが上限となるため、返済期間50年を選ぶには、申込時点でおおむね30歳前後までであることが目安になります。これを超える年齢の場合は、借入期間の上限が自動的に短くなります。

※後継者を連帯債務者とする親子リレー返済を利用する場合は、申込ご本人が満44歳未満でなくても申し込める例外があり、後継者の年齢を基準に借入期間を設定できます。

3つ目の条件は、年収に対する返済額の割合、すなわち総返済負担率です。フラット50では、住宅ローンを含むすべての借入の総返済負担率が、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下に収まることが要件とされています。

総返済負担率は、次の式で考えるとイメージしやすくなります。

総返済負担率 ＝ 年間合計返済額 ÷ 年収　※1

この年収は、原則として申込ご本人の金額が基準です。ただし、ペアローンや収入合算を利用する場合は、合算した収入をベースに判定できる場合があります。

4つ目の条件は、建物が技術基準に適合していることです。フラット50の利用には、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合と、検査機関による適合証明書の取得が必要になります。床面積の基準は、一戸建てで50㎡以上、共同建てで30㎡以上です。

この住宅金融支援機構の基準を施工後に慌てて満たすのではなく、設計・施工の段階から意識して計画に織り込んでおくといいでしょう。

住宅会社が超長期ローンの商品を理解している一方で、お客様自身はこの商品をどう認識しているのでしょうか。ここでは、住宅取得者が超長期ローンに対する3つの認識を取り上げます。

最も多く認識されているのが、超長期ローンを「月々の返済を抑えながら、希望のエリアや住宅性能に手を届かせるための手段」です。この認識には、住宅価格が高騰するなかでも住まいへの要求はできれば下げたくない心理が背景にあると考えられます。

実際に、住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者が取得した住宅の省エネ性能等の割合は、長期優良住宅が43.0%、ZEHが25.7%に達しています。（※6）。この傾向からは、性能は妥協したくないが月々の負担は抑えたい、というニーズに応える資金計画の手段として、超長期ローンが認識されている様子がうかがえます。

※6 出典元：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年4月調査）」

一方で、超長期ローンを前向きに捉えているだけではありません。同じお客様が、「定年後にも返済が残るのが怖い」「総返済額が35年返済より数百万円増えるのは負担だ」などの不安もあわせて抱えているのではないでしょうか。

つまりお客様は、月々の負担が軽くなる安心感と、返済期間が長期化することへの不安も抱いていると考えられます。

フラット50を使える長期優良住宅は、税制優遇や住宅ローン控除といったメリットが目に入りやすく、そこに魅力を感じて検討を進めるお客様は少なくありません。

一方で、その住宅は引き渡されたあとも、品質維持に向けて定期的な点検やメンテナンスを続けていくことが重要です。点検やメンテナンスに費用が発生するケースも想定されることを考えると、そのたびに住宅会社から状態の報告や補修の提案を受け、何を実施するかをやり取りしながら判断していくことになります。

このように、お客様は購入を検討する段階から、建てたあとに発生する点検やメンテナンスなどのアフターサービスについて住宅会社とやり取りすることまでは意識が向いていないかもしれません。

超長期ローンを提案できる体制とは、単に金融商品を案内できることではありません。長期優良住宅に対応した住まいづくりと、引渡し後の長い維持管理を、仕組みとして回せるかどうかが重要でしょう。

ここでは、住宅会社が超長期ローンを提案するために必要な4つの取り組みを取り上げます。

1つ目は、長期優良住宅の認定基準を自社の標準仕様で満たせるようにすることです。なぜなら、フラット50を提案する以上、対象住宅が長期優良住宅であることが前提となるためです。案件ごとに個別対応していては、工数もコストも予測しづらくなります。

耐震等級・断熱等性能等級・劣化対策等級・維持管理の容易性といった基準を、その都度調整するのではなく、標準仕様としてあらかじめ組み込んでおく。こうすることで、認定取得にかかる手間とコストを抑えながら、安定した品質で提案できるようになるでしょう。

2つ目は、引渡し後の点検を継続して運用できる体制づくりです。

長期優良住宅の認定取得後は、30年以上の維持保全計画にもとづき、10年以内ごとに点検を行うことが制度上求められています（※7）。点検の対象は、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備の3つです。

さらに、地震や台風のあとには臨時の点検が必要になる場合もあります。住宅の引渡し棟数が増えるにつれて、点検対象や実施時期の管理はより複雑になります。したがって、提案時の安心を引渡し後も継続して提供するためには、点検を担当者個人の経験や記憶に依存させるのではなく、継続的に運用できる体制や仕組みを整えておくことが重要です。

※7 出典元：国土交通省「住宅：長期優良住宅のページ（維持保全について）」

3つ目は、住宅履歴情報を蓄積し保存しておくことです。長期優良住宅の認定計画実施者には、建築や維持保全の状況に関する記録を作成・保存することが、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」第11条第1項によって義務づけられています(※8)。

記録の未整備が直ちに罰則へつながるわけではありませんが、所管行政庁（行政）から記録の提出や報告を求められた際に適切に応じられなかったり、虚偽の報告を行ったりした場合には、30万円以下の罰金や認定取消のリスクが生じる可能性があります。

そのため、もし記録の提出や報告が求められたときにスムーズに対応できるよう、住宅履歴情報(いえかるて等)の蓄積と保存体制を整備しておくことが重要です。

※8 引用元：e-Gov法令検索「長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成二十年法律第八十七号）」

4つ目は、技術会社の活用で長期サポート体制を構築することです。30年以上にわたる点検・記録の運用を住宅会社が一社だけで担うのは、人員的にも負担が大きくなることが考えられます。

そこで解決方法のひとつが、専門の技術会社が提供するサポートサービスの活用です。第三者によるホームインスペクション、住宅履歴情報の管理代行、定期点検の実施代行などをうまく組み合わせることで、引渡し後の長期業務をアウトソースできます。

自社だけでサポートを完結させる方法もあれば、このように不足する部分だけを外部のサポートへ依頼する方法もあります。自社のリソースに合わせて技術会社の活用も検討してみてはいかがでしょうか。

住宅価格の高騰と購買層の若年化を背景に、超長期ローンは資金計画を立てるうえで新しい選択肢になりつつあります。

全期間固定金利のフラット50は、お客様に長期の安心を提供する一方で、長期優良住宅の認定取得とその後の維持を前提とする商品です。30年以上の維持保全計画に基づく定期的な点検・修繕と、その記録の保存が法律で義務付けられているため、適切に維持管理することが難しい場合には、認定取消や税制優遇に影響する可能性があります。

また、維持管理を怠って住宅の価値が落ちてしまえば、いざ住み替えや売却を考えたとき、価値は残らずローンだけが残る事態にもなりかねません。逆に点検やメンテナンスを続けて品質を保てれば、将来の売却や資産評価で相応に評価される可能性もあります。

つまり超長期ローンは、資金調達であると同時に住宅の価値を保ち続けることを前提とした資産形成ともいえるのではないでしょうか。この長い維持管理をお客様任せにせず、住宅会社が点検・メンテナンス・アフターサポートで継続的に支えていくことが、これまで以上に問われると考えます。

新築住宅会社にとって、設計・施工段階での長期優良住宅対応と、引渡し後の維持保全・住宅履歴管理ができる体制を構築することが、超長期ローン提案を持続可能な事業として成立させるためにとても重要です。

自社で対応する方法だけでなく、必要に応じて外部のサポートサービスを活用する方法もあります。自社の体制や将来的な事業展開を踏まえながら、継続的に運用できる仕組みづくりを検討してみてはいかがでしょうか。

ジャパンホームシールド社の「建物サポートシステム」は、定期点検・メンテナンス・住宅履歴情報の管理をワンストップでサポートし、住宅会社のアフターサービス体制を技術会社の知見でバックアップする仕組みです。ぜひ一度参考にしていただければ幸いです。