買取再販の仕入れ課題を解決するHomilleリノベナビとは

中古住宅流通の拡大を背景に、戸建て住宅の買取再販事業へ参入する住宅会社や不動産会社が増えています。一方で、戸建て住宅の買取再販では、適正な仕入れ価格の見極めやリフォーム・補修費用の予測が事業の利益を大きく左右します。しかし、建物の劣化状況は外観だけでは把握しにくく、仕入れ後に想定以上の補修費用が発生するケースも少なくありません。

こうした課題を解決するために開発されたのが、Homille（ホーミル）リノベナビです。建物の劣化リスクや不動産価格をAIが推定し、戸建て住宅の買取再販における仕入れ判断を支援します。

本記事では、Homilleリノベナビの概要や特長、そして現場で発生しやすい課題に対する解決アプローチについて解説します。

この記事で分かること＝＝＝＝＝＝＝＝＝

・Homilleリノベナビの概要と特長

・Homilleリノベナビが解決する課題

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まずは、Homilleリノベナビがどのようなサービスなのか、その概要と開発に至った背景についてご紹介します。

Homilleリノベナビは、戸建て住宅の買取再販およびリノベーション事業の成長を支援する事業者向け業務支援システムです。ジャパンホームシールド社の建物検査実績と知見を元に開発された「住宅劣化推定AI」と「高精度の不動産査定エンジン」により、判断基準を統一し、再現性のある仕入れ判断や価格検討を支援します。

たとえば、物件の所在地や築年数といった基本情報を入力すると、リノベナビが劣化リスクを推定すると同時に、周辺相場や取引事例に基づいた売出価格の目安も提示される仕組みです。これまで熟練担当者の経験に依存していた判断プロセスを、組織として標準化できるようになります。

国土交通省が掲げる住生活基本計画では、既存住宅流通市場の活性化が重要施策として位置づけられており、安心R住宅制度や宅建業法改正によるインスペクション（建物状況調査）の説明義務化など、中古住宅の流通促進に向けた施策が進められています(※1)。

こうした追い風に加え、空き家問題や既存住宅の流通増加も後押しとなり、戸建ての買取再販市場は高い成長率が見込まれる、注目されている市場になっています。

一方で、これまでは熟練者の経験に基づく判断が仕入れを支えてきましたが、物件情報や検討項目が増えるなかで、個人の判断だけでは十分にリスクを織り込むことが難しくなっています。事業拡大に伴い、誰が担当しても一定の判断ができる体制づくりが、より重要になってきていると言えるでしょう。

こうした課題を解決し、AIの裏付けによって誰もがスピーディーかつ適正な仕入れ判断を行える環境を提供するため、Homilleリノベナビは開発されました。

※1引用元：国土交通省「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」

Homilleリノベナビには、物件調査から仕入れ判断までをスムーズに行うためのさまざまな機能が搭載されています。ここでは、事業をサポートする4つの主な特長をご紹介します。

Homilleリノベナビは、高い精度を有する不動産査定エンジンによって、対象物件とエリアの相場を精緻に把握できる点が特長です。その根拠として、不動産価格の推定エンジンの正確性を測る代表的な指標であるMER（Median Error Rate：誤差率の中央値）において、MER2.93%という数値を実現しています。

具体的には、対象物件の推定価格をAIが算出するだけでなく、周辺の類似物件の取引事例や相場価格を一覧で確認できる仕様になっています。さらに、平均販売日数をもとに、エリアの売れやすさ（流動性）を5段階で評価する機能も備えています。

この流動性評価を踏まえることで、軽度なリフォームで早期売却を狙うのか、あるいはこだわりのリフォームで付加価値を高めて販売するのかといった、エリア特性に合わせた販売戦略を立てやすくなります。仕入れ時点で出口戦略までイメージできるため、事業計画の精度を上げるうえで重要になるでしょう。

2つ目の特長は、物件の劣化リスクをAIが部位ごとに推定できることです。物件の所在地、築年数、建物構造といった基本情報を入力するだけで、構造・防水・給排水など全17部位ごとの劣化発生確率（リスク度）をAIが5段階で推定する仕組みが組み込まれています。（AIが算出した推定であり、結果を保証するものはありません）

劣化発生確率を推定できる背景には、累計40万戸(2025年8月現在)に及ぶジャパンホームシールド社の建物検査実績に加え、地震データや気象データなどのオープンデータが掛け合わされているからです。単なる築年数ベースの推定ではなく、実際の検査現場で蓄積されてきた劣化パターンを反映することで、より実態に即した劣化推定を可能にしている点が特長です。

本システムでは、エリア特性や建物特性に応じた劣化リスクが事前に提示されるため、現地調査時に見落とされがちなリスクもあらかじめ把握できるようになります。

たとえば、海沿いの物件であれば塩害による金属部材の腐食リスク、地震多発エリアであれば構造部材へのダメージリスクなどが想定されます。これにより、基礎の劣化や雨漏りの可能性といった重要なリスクも含め、事前に判断材料を揃えたうえで仕入れ判断を行うことが可能になります。

現地調査前の段階で注意すべき部位に目星をつけられるため、限られた調査時間のなかで、より精度の高い確認が行いやすくなります。

3つ目の特長は、根拠のある数値に基づいた買取価格のシミュレーション機能です。AIが算出した地域相場からの売出価格やリスク費用（劣化補修費の概算）をもとに、目標利益や部位別のリフォーム想定費用をセットするだけで、最適な仕入れ価格を試算できる仕組みが用意されています。

具体的には、これまで担当者が電卓や表計算ソフトで個別に行ってきた試算プロセスに、リスク費用や部位別のリフォーム費用までを一元的に反映できる仕組みです。

これにより、現場で培われてきた計算ノウハウをそのまま活かしながら、見落とされがちな劣化補修費まで含めた、より精度の高い買取価格を算出できるようになります。

4つ目の特長は、AI解説機能によって建築知識の差を補える点です。JHSの累計40万戸の建物検査で培われたインスペクションのノウハウが、AI解説という形でシステムに組み込まれています。物件の劣化リスクの推定結果に基づき、現地調査へ進む際の着眼点や注意すべき劣化事象を、担当者にアドバイスしてくれる仕組みとなっています。

具体的には、「屋根の谷部に劣化リスクが高く出ているため、雨漏り跡がないか重点的に確認する」「築年数と構造から基礎のクラック発生確率が高いため、外周の基礎を目視する」といったように、部位ごとの具体的なチェックポイントが提示されます。

建築に関する専門知識が少ない担当者であっても、現地でどこを重点的に見ればよいかが分かるようになるため、経験の浅いメンバーが調査を担当する場合でも、一定の品質を保った現地確認を実施しやすくなります。

ここまで紹介してきた4つの特長は、実際の買取再販事業の現場でどのような課題を解決できるのか。ここでは、先ほど紹介した機能を踏まえ、Homilleリノベナビが解決する課題について解説していきます。

1つ目の課題は、購入後に想定外の修繕費で利益が圧迫されることです。戸建て住宅は、築年数や外観だけでは内部の劣化状態を判断することが難しいため、購入後に雨漏りや構造の腐食が発覚すると、当初の収益シミュレーションが大きく外れてしまうリスクがあります。

特に、水回りや小屋裏などの見えにくい部位に大きな劣化があった場合、数十万円単位の追加費用が発生するケースも考えられるため、結果として赤字案件となってしまえば、会社として利益が吹き飛んでしまうことにもなりかねません。

そこで、Homilleリノベナビを活用すれば、物件固有の劣化リスクと補修費用の概算を事前に知ることができます。こうしたリスク費用を鑑みたうえで安全な仕入れ価格を設定できるため、買取後の追加費用による赤字リスクを抑えやすくなります。

このように、事前に修繕費をシミュレーションできると、買取再販事業として赤字リスクを徹底的に抑えられるようになるでしょう。

2つ目の課題は、買取判断の基準が組織として標準化されず、一部の熟練者の経験に依存してしまう点です。というのも、物件の劣化状況の調査や適正価格の査定には、知識と技術の両面にまたがる高度な判断力が求められるからです。

その結果、経験豊富な特定の担当者に業務が集中し、新人教育がなかなか進まない、あるいは担当者の異動や退職によって業務がストップしてしまうリスクが生じます。

そこで、Homilleリノベナビを活用すれば、判断材料になるAIデータを通して、新人や経験の浅い担当者でも、一定レベルの仕入れが検討できるようになります。エリア相場の把握、劣化リスクの評価、買取価格の試算という一連のプロセスが、同じ基準で標準化されるイメージです。

このように、市場分析やリスク評価といった業務を組織として仕組み化することで、誰が担当しても同じ判断軸で買取検討を進められる体制を築くことができます。

3つ目の課題は、1物件あたりの検討に時間がかかることで、結果的に仕入れ件数が伸び悩んでしまう点です。買取再販事業では、できるだけ多くの物件情報に触れ、そのなかから仕入れるべき物件を見極めて素早く購入判断を下すことが、事業規模の拡大に直結すると考えられます。

しかし、優良な中古物件ほど市場に出た直後から複数の事業者が検討に入るため、他社より早く適正な買取価格を提示できなければ、仕入れの土俵に乗ることすらできません。

実際に従来では、エリアの相場調査からリフォーム金額の予測、劣化リスクの判断までに半日程度の時間を要している話も聞きます。社内稟議の段取りまで含めると、数日単位でさらに時間を要するケースもあるでしょう。1件あたりの検討に時間がかかればかかるほど、同時並行で検討できる物件数は限られ、母数が減ることで仕入れにつながる確率も下がっていきます。

そこで、Homilleリノベナビを活用することで、これまで半日程度を要していた物件調査を、条件によっては約10分程度（※）まで短縮することができます。（※業務にかかる時間は、あくまで参考値です。知識や経験によって異なります。）

相場、リスク、買取価格が一つの画面で確認できる構成になっているため、担当者は複数のツールを行き来する必要がありません。多角的な情報を同じ画面で同時に把握できるため、限られた時間のなかでも判断材料を取りこぼさずに意思決定を進められます。

このように物件調査の工数を短縮すれば、迅速な意思決定が実現できるため、ビジネスチャンスの獲得および仕入れ件数の拡大が期待できます。

4つ目の課題は、社内に建築的なスキルを持つ担当者が少ない点です。戸建て住宅の物件調査では屋根、外壁、基礎、床下、小屋裏、給排水設備など確認すべき箇所が多岐にわたり、状態を適切に評価するには高度な建築知識が求められます。

実際に、「物件調査のノウハウを持つ担当者が社内に不足している」「現地調査へ行っても、具体的にどこを見ればよいかわからない」といった悩みを抱える事業者も少なくありません。

そこで、HomilleリノベナビのAI解説を活用することで、事前に確認すべき注意点がAIから提示されます。現地へ向かう前の段階で、屋根のどの部分を重点的に見るか、基礎の外周で何を確認するかといったアドバイスが得られるため、担当者の建築知識に過度に依存せずに物件調査を進められます。

結果として、担当者の経験年数にかかわらず、一定の精度を保った質の高い物件調査を誰でも実施できる体制づくりにつながります。

買取再販事業を成長させるには、買取物件の品質を適正に評価し、販売につなげていけるかが重要なポイントになります。これまで現場のベテランが積み上げてきた知識・技術・経験は、戸建て住宅の見えにくい劣化リスクを見抜き、適正な仕入れ判断を下すうえで非常に大切な資産です。

一方で、事業を拡大していくには、そのノウハウを組織全体で共有できる判断軸として活用していくことが求められます。Homilleリノベナビは、膨大な検査実績と高精度なAI査定エンジンによって、物件の適正価格とリスクを可視化するシステムです。

熟練者がこれまで培ってきたノウハウを社内で標準化し、社員一人ひとりが同じ判断軸で仕入れを検討できる環境を整えることで、検討できる物件数を増やし、優良な仕入れの機会を取りこぼさない体制づくりを後押しします。

これまで積み上げてきたノウハウをさらに活かせる仕組みとして、ぜひ現場の業務に組み込んでみてはいかがでしょうか。買取再販事業の成長に、Homilleリノベナビが少しでもお役に立てれば幸いです。

※本システムで算出された結果は、AI算出となり、価格及び％の保証するものではありません。